文/乐居财经徐淑敏
“非卖品”，年前苏杰和卖家聊到广州荔湾的一套二手房。位置和价格都合适，他觉得年后交钱办手续就可以了。
但多年后，是卖家回嘴了，要么提高价格，要么找别的房子。她说，行情上来了，现在二手业主都在持房观望，等待更高的价格。
苏杰也看了一会儿房子，明白了这样的操作。如果我是你，我也会提高价格。春节过后荔湾市场确实太火爆了。
第一年，荔湾城西某楼盘营销中心，人头攒动，与众多客户洽谈。现场销售说每天要接待四五组客户，感觉一年多没那么忙了。
据说壳牌广州在越秀和荔湾的签售中心每天都爆满，营业额翻了一倍。
事实上，不仅是广州，北京、上海、深圳等一线城市的楼市也有所升温，甚至南京、苏州、杭州、南宁等二线城市也出现了各种火爆的场面。
随着各地楼市政策的放松，房贷利率的降低，贷款年限的延长等。再加上中介的反复炒作，市场信心回归，一二手房市场呈现上涨趋势，楼市“小阳春”隐约出现。
但不管是外表的火热还是真正的火热，市场发出各种声音。有人认为政策加码，释放了一大波购房需求，也有人认为政策效果不佳，需要时间来回应。
甚至有人直言，政策利好，多管齐下，为“小阳春”的到来铺路。
复苏的迹象
“疫情持续了三年，只用了一周就回升了。”这句话在全国的中介圈子里疯传。最近楼市略有回暖，他们是最幸福的人。
这些数据展示了一个真实的市场。从国家统计局公布的70城房价数据来看，多地楼市确实有所回暖，总体趋势向好。
从环比看，2023年1月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨36个和13个。据统计，这是自2021年9月以来，新房价格上涨城市数量首次超过价格下跌城市数量，信号明显。
尤其是一线城市，商品房销售价格环比上涨，同比也有所上涨。其中，北京、上海的新房、二手房价格均环比上涨。北京和上海新房价格分别上涨0.4%和0.7%，二手房价格分别上涨0.9%和0.4%。
广州深圳改善不大。比如广州，新房和二手房价格环比均下降0.2%，为双降。广州深圳的住房需求不如北京上海，但随着市场推进，传导到广深楼市，需要恢复只是时间问题。
但从春节后的楼市数据来看，广深楼市的热度正在逐渐上升。二手房数据显示，2月6日-2月12日，深圳二手房(含自住房)成交784套，环比增长40.0%，已超过2022年有记录以来的最高值。
深圳的一些中介每天都很忙。不仅新房和二手房市场很多，就连租房市场也非常火爆。
专注于租赁市场的新人马骁表示，仅2月份的收入就有望超过4万元。他说，“前几个月没有单子，一直在玩，也就几千元。”年后租房需求爆发。他每天转来转去，最多一天带10组客户看房。
中原地产华南区负责人郑树伦在公开采访中提到，主要是为了补充
另一方面，北京楼市已经呈现出一派小春景象。新年以来，有些楼盘比较火爆，比如去年底开盘的建发。短短一个多月，已经消化了50%以上的房源。北京一位购房者表示，自己已经很久没有抢房了，怕晚了选不到好的楼层，就早早安心了。
上海各区的中介也是风起云涌，每天来店里咨询新房、二手房的客户络绎不绝。“去年，店里生意冷清。有时候全店一天没开一单，店里的小伙伴越来越少。”某中介机构人士表示，现在是常态，至少吃的喝的没有问题。
2月前两周，连锁店交易量较前期增长50%-60%，访客量增长30%-40%。
除了一线城市，二三线城市也出现回暖迹象。节后苏州、重庆、天津、成都、佛山、东莞等城市表现较为突出。比如重庆，甚至有单日二手房成交255套的数据，是平时成交的4倍。
政策“药”？
“南宁百年贷”被热搜，引发了网络上对“接力贷”的讨论。
最近不仅是南宁，杭州、宁波、北京等楼市都开始放宽借款人年龄和贷款期限之和。
消息称，北京市场个别银行可将借款人年龄与贷款年限之和放宽至95年，杭州个别银行可将贷款年限延长至75年，宁波部分银行也可将贷款“年限”提高至80年。
这种贷款虽然期限延长了，但是条件苛刻，不太好执行。这是父母和孩子之间的接力贷款。贷款人需要有稳定的收入，或者子女担保，一般不接受退休人员。
虽然南宁开发商最终否认了“百年贷”的存在，但确实引发了楼市的热议，甚至释放了楼市放松的信号，贴现了近日市场政策的一些变化。
事实上，年初以来，为推动楼市回归正常水平，各地陆续出台新政。
有的从房贷政策入手，如佛山住建局下发通知，2023年2月1日停止个人住房查询对外查询业务，即“认贷不认房”。随后，佛山适当松绑房贷政策，提及佛山户口或佛山工作，半年内无新房贷或信用卡，可免费查询首付来源和流水。
佛山开始对购房和贷款套数不做过多限制，刺激了部分换房需求。
还有从房贷利率方面的努力。多个城市下调首套房贷利率下限。郑州、福州、厦门等城市部分银行已将首套房贷利率降至3.8%，珠海部分银行将首套房贷利率从3.9%降至3.7%。至此，已有近30个城市调整了首套房贷利率下限。
早在1月初，央行、银保监会就发布通知称，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，随后跟进下调利率，给购房者带来了直观的实惠。
还有就是限售限购政策。惠州将商品房限售期限由三年调整为一年，缩短了限售期限，提高了二次新房的流转速度。
无论是房贷利率、期限调整，还是放松限售，本质上都是支持刚性和改善性住房消费需求的释放，发出楼市回暖的信号。
对于楼市的调控政策，离不开限购限售限贷。目前这三个方面都出现了一定程度的松动迹象，冷清已久的市场难免风起云涌。
夫妇
这一轮楼市放松政策更像是“小打小闹”，并不涉及一线城市放松限购等重磅政策。楼市仍以“稳”为主基调，成交量大幅增长、房价大幅上涨等现象短时间内难以再现。
就像网上对“接力贷”的反应并不热烈一样，如果延长贷款期限，风险会更大，一代又一代贷款人的还款压力只会越来越大。这种方式只能成为“宣传噱头”，体现房企“清库存”的焦虑，并不能给后续的楼市上涨带来太大的作用。
“降息不能刺激买房，更不能延长贷款时间？”一位网友直言。
购房者对各种政策持谨慎态度。去年，购房者频频受到房地产企业“交房难”、“烂尾楼”等事件的影响，信心受挫，对市场深感忧虑。
信心恢复需要很长时间，短时间内不太可能快速恢复。
可见，春节前后，市场掀起了一股“提前还贷”的热潮。相比再次购买房产，部分购房者倾向于提前还房贷，节省利息支出，减轻压力。往深了看，买家对经济发展趋势更加悲观，更愿意持有现金观望市场机会，所以谨慎加杠杆。
深圳一位业内人士评价，深圳房价可能局部上涨，但成交量大规模增长的可能性不大。目前房屋销售金额有所增加，主要是之前积累了很多人，直到情况好转才放出房源。实际上，他们并不具备反弹的核心经济基础。
还是要观察经济复苏的力度，这决定了楼市能否迎来新的“春天”。
经济学家任泽平也在微博中提到，预计3、4月楼市将温和温和，部分开发商可能会因经济复苏在二、三季度结束冬眠。
随着经济的稳步复苏，再加上楼市政策的不断加码，甚至是“现房销售”等鼓励措施，购房者对开发商的信任值会逐渐增加，楼市会回归良性循环。实现这一切需要时间。
因此，业内普遍的态度是，“小阳春”可能不会出现，但“金九银十”可期。
(“文中苏杰”为化名)
