珠江股份回复上交所:资产组计提大额减值准备是合理的

2023-02-22      来源:黄冈商铺   浏览次数:4531

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观点网讯:2月27日,广州珠江发展集团股份有限公司回复上交所关于重大资产置换的问询函。

据观点新媒体报道,珠江股份于2月9日收到上交所关于其重大资产置换及重大资产出售暨关联交易草案的问询函,其中上交所要求珠江股份说明资产组截至目前的房地产发展情况,逐项列示减值涉及资产的具体情况,包括减值准备计提的具体过程和关键参数的选取,说明减值准备大幅增加的原因及合理性。

对此,珠江股份表示,报告期内,公司严格按照企业会计准则的要求,对公司存货及投资性房地产进行了减值测试,对存在减值迹象的存货及投资性房地产,按照可变现净值低于账面成本的差额计提减值准备。减值测试采用的可变现净值为存货在基准日的估计售价减去完工和销售时将发生的估计成本和销售相关税费后的差额。

根据减值测试结果,报告期末,公司对拟投资资产组计提的存货及投资性房地产减值余额为13.56亿元,其中2020年为0.8亿元,2021年为0.1亿元,2022年1-8月为13.47亿元。

资产大额减值准备主要由存货跌价准备构成。2022年1-8月,计提资产计提大额存货跌价准备,主要是由于相关房地产项目所在区域市场本期波动较大,项目实际销售情况及上市公司对未来销售的预期发生重大变化。在对与计提资产相关的存货进行减值测试后,上市公司对部分在建或已完工的房地产项目计提了减值准备。

2020年、2021年上市公司销售情况良好。项目区域新房、二手房销售均价和销量居高不下,周边楼盘没有降价。上市公司根据房地产市场、销售面积、历史售价和销售预期对存货进行了减值测试,未发现存货发生重大减值。

2022年以来,在疫情、政策调控、金融环境的叠加下,房地产市场呈现出明显的下行趋势。在全国楼市下行的背景下,珠江库存集中的广州、合肥、长沙等区域楼市也明显萎缩,创新转型率创近年新低,尤其是增城、南沙等区域库存供应增加,转型压力巨大,价格下降明显。珠江有限公司本着谨慎性原则,严格按照企业会计准则的要求,对公司存货和投资性房地产进行了减值测试,并计提了大额减值准备。

受房地产市场整体环境影响,公司项目成交量明显下降,去化周期延长。为了盘活资产,保证资金安全,公司在2022年期间调整了多个项目的价格。其中位于广州增城、南沙的项目较为明显。以公司地产项目为例:增城区域项目2021年销售报价区间为1.7-2.1万元/m,2022年销售报价区间为1.5-1.9万元/m;南沙区域项目2021年销售报价区间为2.6-3.5万元/m,2022年销售报价区间为2.6-3.2万元/m。

基于上述情况,在高库存、低折旧的压力下,上市公司对计提资产组中的部分项目进行了降价调整,并按照相关规定进行了存货跌价准备测试

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