作者 | 王泽红
出品 | 焦点财经
半年前写过一篇《绿地二度混改，战投成谜》。如今绿地的战投依然是个谜，但却因一则传闻，再度成为地产圈的热议话题。
传闻内容大概如下：
绿地大概要被收购，大概率是万科+诚通组成的国企改革基金，另有一个说法是中海和其他投资者组成的投资人，完成此项收购任务。
此次收购，绿地将出售公司部分的股份，内部说法是不超过17.5%，，完成公司的股权架构的重大变更，但是并不影响绿地后续的正常经营。
1月21日，绿地控股在上海召开媒体会，否认了这收购传闻。董事长张玉良表示，没这个（被收购）的可能性。他笑称，引进金融背景的央企战投，是大股东之间的合作，正在进行中。计划在春节后，目前尚正常开展，无时间表。
中央对国有企业有三年混改的要求，绿地属于二次混改，写进了市政府相关文件，要引进的是中央金融机构为主体的股东。
对此次收购，上海国资委有具导向性的意见。《方案》的三个目标没有变化，哪家公司要来，就要符合方案的三个目标要求。而且即使有合作伙伴来，充其量也是财务投资人，不存在收购的概念。
董秘王晓东补充道，从股权结构来讲，我们的管理层为核心，我们也是认定的没有实际控制人。按照去年二次混改方案，两家国有股东转让国有股权不超过17%，最大上限是17.5%，这个股权结构是没有变化的。
同一日，有绿地管理层向媒体透露，目前再谈且符合相关条件的企业有两家，其中一家为券商，一家为保险机构。战投可能是一家，也可能是联合体。
战投是谁，依然不明确，只是圈定了一个范围。
实际上，绿地此次的回应，与半年前的公告内容一致，增量信息并不多。
战投依然成谜
2020年7月20日，绿地控股发布公告称，股东上海地产（集团）有限公司（简称“上海地产”）及上海城投（集团）有限公司（简称“上海城投”）正在筹划公司控制权结构有关事项。
2020年7月26日中午，上述两家股东筹划绿地控股控制权结构有关事项，浮出水面。上海地产及上海城投拟转让绿地不超17.5%股权，接盘方为“新实力投资者”。据估算，此次转让股权涉及金额将不低于145亿元。
之前，绿地控股的股权结构为：上海格林兰持股29.13%、上海地产持股25.82%、上海城投持股20.55%、社会资本持股24.5%。
其中，上海格林兰是一家有限合伙企业，是以绿地控股集团董事长张玉良为首的绿地员工持股会，为绿地的第一股东；上海地产和上海城投，分别为绿地的第二、第三大股东，二者虽无直接交集，但均直属于上海市国资委。
转让完成后，绿地仍无控股股东及实际控制人。两位国资股东仍持有绿地控股28.87%股份，略低于大股东上海格林兰持有的29.13%股份。
至于接盘17.5%股权的“新实力投资者”究竟是谁，绿地当时并无言明，仅是一个代称，就像如今一样，依然是一个谜团。
混改历史
这是绿地第二次进行深度混改。
第一次混改发生在5年前，彼时上海绿地集团以“混改样板”的姿态，成功借壳金丰投资，实现整体上市。
绿地先后曾发生过多轮体制改革。1992年成立之初，绿地是由上海农委和建委百分百持股的国企；1997年，绿地建立国有控股、职工持股的股份制，成立绿地职工持股会并持股18.88%；2003年，绿地职工持股会持股比例扩大至59%，成为绿地第一大股东。
2013年，绿地引进战略投资者，开启了自己的第一次混改。战投的引入，绿城职工持股会、国资股东的持股被稀释，并形成了“金三角”的国有资本、社会资本和员工持股的股权结构。
其中，上海格林兰持股最多为28.83%；其次是上海地产、上海中星和上海城投三家国企，持股比例分别为18.04%、7.63%和20.58%。（后来，上海中星将股权过户至上海地产。）
2015年，上海全力推动绿地混改实现整体上市，A股绿地控股由此诞生，再加之绿地香港（00337.HK）这个H股境外资本平台，绿地成为国内满足“A+H”双平台运作的地产国资资本化标杆。
第一次混改，绿地成功叩开了A股的大门；那第二次混改，能为绿地带来什么呢？绿城控股表示，此次国资持股调整，将推动绿地控股的股权结构进一步优化、管理机制进一步市场化。
业内人士分析称，引入实力强劲的战略投资者，无论是资本实力的增强还是新股东方资源的协同，都会对绿地控股形成比较大的助力。新一轮混改也有望帮助绿地改善在资本市场上股价被低估、市值缩水等问题。
“降档”目标
从市值来看，自2015年上市以来，绿地控股市值表现一般，相比于最初3000亿元的市值，如今730亿元的市值，缩水不少。张玉良对绿地在资本市场的表现也曾表示惭愧，“我们认为自己是被严重低估了的。”
至于具体原因，张玉良认为，是大家对地产行业总体偏低，再加上绿地的流动性不够所致。“因为绿地两个国有大股东，大家觉得资本没法做，我们现在国有是46.8%，比较高，这个动一动会比较好一些。”
所以，有一种观点认为，绿地进行二度混改，很大程度指向了绿地的市值，此举能为绿地引入新的资本和资源，伴随股权多元化，绿地将变得越来越市场化，有望加深在二级市场的流动性和活跃度。
还有一种观点，是指向了绿地的业务模式和杠杠水平。
有业内人士表示，绿地控股的“地产+基建”业务模式存在隐忧。从盈利能力上来看，大基建业务的整体毛利率表现并不算好，2020上半年，绿地控股录得毛利率14.89%。其中，房地产业务的毛利率为25.77%，而大基建业务的毛利率仅为4.84%，极大的拉低了其整体利润水平。
另外，房地产业务需要大量资金拿地，而大基建需要按进度付款。两个业务对资金的需求将对公司的融资和资金周转能力提出考验。
尤其是，在“三道红线“新规下，绿地控股均不达标，剔除预收款后的资产负债率为82%，净负债率为183%，现金短债比为0.78，“三道红线”全部踩中，降杠杠压力可想而知。
此外，绿地控股的现金流也在承压。2020年前三季度，经营性现金流净额为50.04亿元，同比减少45.17%。短期有息负债1029.84亿元，账面资金为805.72亿元，账面资金难以覆盖短债。
在此次媒体会上，张玉良透露绿地的降负债目标，预计今年一季度可以实现现金短债比大于1的目标，减少一条“红线”。同时，他表示，正将核心公司装入绿地数科并推动上市，正常在三年内，具体的上市地点还没有确定。
此前，绿地曾透露一年降一档的目标，即2021年6月30，现金短债比降至绿档；2022年6月30，净负债率降至绿档；2023年6月30日前，完成有息负债降至2800亿元以下。
