房产网 在香港地，每每谈到房屋与土地供应，都是一片沉重的氛围。但11月25日，由香港行政长官林郑月娥带来的《施政报告》，向社会宣布了不少好消息。
“安得广厦千万间？”林郑月娥在报告中问。
她认为：“让市民安居，大众才乐以香港为家。”，而政府则有责任为不同收入的家庭提供适切居所。这些居所并非用来庇护“天下寒士”这个抽象概念，而是每一位普普通通的香港人。
这是林郑月娥任内发布的第四份《施政报告》，其任期即将在2022年6月30日结束，截至目前还有一年多的时间。在下午举办的记者会环节中，她亦对外界公布了接下来任期内的工作目标。
“第一是防疫抗疫，第二是经济要恢复。”而在两个迫在眉睫的任务后，最紧逼的问题就是房屋与土地的供应。
根据《施政报告》，在第五届政府的理念里：房屋并非简单的商品，在尊重自由市场经济的同时，政府有其不可或缺的角色。即要充分发挥“有形的手”的作用。
在2018年，林郑月娥就针对坊间“房价高、住房难”问题，推出“娥六招”。六条房屋政策亦被市场看作当年香港楼市退烧的重要标志性事件之一。
所以即使在因应市场情况，作出撤销非住宅物业双倍从价印花税的情况下，林郑月娥仍提出并无计划调整住宅物业的各项印花税安排，不会撤辣。因为“现时房屋供应紧绌……住宅物业价格仍处于一般市民难以负担的水平”。
“房屋是香港众多问题的症结。”林郑月娥一如既往选取天蓝色做文件封面，她说过去经历了一段艰难时期，希望新的《施政报告》能为香港带来更多希望。
同时，在报告中，林郑月娥也表示会继续以置业为主导，致力建立置业阶梯，让不同收入家庭重燃置业希望。
置业阶梯
在介绍报告内房屋与土地的内容前，我们不妨首先弄清楚，林郑月娥口中的“置业阶梯”是什么。
资料显示，置业阶梯的第一层即作为最基本房屋保障的是公共租住房屋，它们由香港房屋委员会或香港房屋协会兴建。
第二层是绿表置居计划和租者置其屋计划。前者简称“绿置居”，是由香港房委会选择合适的正在兴建公屋项目，以先导计划形式出售给主要为现有公屋租户的合资格绿表人士，单位定价比传统居屋低廉。
后者与前者类似，让公屋租户以合理价钱购买现时居住的单位，但出售的房屋几乎都是于1980年代中后期至1992年或之前落成的屋邨，目前涉及39条屋邨。目前香港政府正加快出售39条屋邨中收回的700多个单位，预计与明年下一期“绿置居”一起推出市场。
第三层是居者有其屋计划，简称居屋计划，为一些收入不足以购买私人楼宇，又不合资格（或不愿意）入住公屋的香港市民提供另一种选择。兴建的楼盘通常以“苑”字结尾，如葵涌悦丽苑、天水围天富苑、柴湾山翠苑等。
第四层是港人首次置业项目。用一个例子来解释，香港在2019年1月由香港市区重建局推出位于红磡的首个“港人首次置业先导项目”——焕然懿居。该项目提供450个单位，以市价的62折出售，申请者在资产及入息限额等方面都有放宽。
按照最新规划，焕然懿居附近的一个重建项目正被定位另一个首置项目，它估计可以在2024年推出约260个单位。
而第五层则是私人住宅物业，不用太多解释它是完全市场化的产品，亦是香港高昂房价的代表。
2014年香港运输及房管局公布《长远房屋策略》，提出主要在公屋、资助出售单位、私人住宅物业和土地供应几个方面，扭转房屋供求失衡的局面。到2019年，经测算香港下一个十年期（到2030年）房屋供应目标定为43万个单位。
私人住宅物业计划供应12.9万个，公营房屋供应目标为30.1万个单位，其中公屋或绿置居单位目标供应21万个，其他资助出售单位9.1万个。
房屋供应
“经过我们多年的努力，房屋供应已初见成果。”林郑月娥在宣读《施政报告》时公布，政府已经全数觅得兴建31.6万个公营房屋单位的330万平方米土地，较未来十年30.1万个单位的目标超出1.5万个。
据了解，这些房屋的土地主要来自东涌填海、古洞北/粉岭北和洪水桥/厦村等新发展区的农地和棕地、多幅改划作公营房屋的用地、九幅分别位于启德和安达臣道石矿场改拨为发展公营房屋的用地、粉岭高尔夫球场部分用地，以及多幅完成检视具房屋发展潜力的棕地群。其中某些土地供应是来自“娥六招”的成果。
与此同时，香港政府还正在推动石篱中转屋、房委会工厂大厦、大坑西邨三个主要的重建计划，以新增更多供应。
其中，中转房屋是一种特殊公共房屋，为未符合入住正常公共屋邨资格的寮屋清拆户，和受清拆、天灾或其他原因影响的人士提供临时居所。石篱中转屋是计划拆除的同类公屋的最后一座，按计划其将于2022年年底清空，2028年完成重建并提供1600个公屋单位。
大坑西邨是九龙深水埗区石硖尾的一个私人屋邨，物业主要于1965年落成。其重建计划提出已久，最早可追溯至2015年，但一直停滞。
目前“平民屋宇有限公司（开发商）已与市建局达成合作推展计划的意向。”林郑月娥说。根据初步估算，重建后的大坑西邨可提供超过3300个单位。
至于房委会工厂大厦的重建由去年的《施政报告》提出，当时被拿出来研究的是房委会旗下六个工厂大厦。目前根据初步研究，其中三座大厦可以继续发展。预期2021年第一季完成研究，但要等到2031年才能最终提供超过3000间公屋。
虽然林郑月娥说“远水和近火同样重要”，但正所谓远水救不了近火，在新供应未到位前，她计划善用现有房屋资源，解决燃眉之急。
包括大力推动过渡性房屋的发展建设，目的是透过善用闲置土地及建筑物，为有迫切住屋需要的市民提供短期居所。“计划得到了物业及土地拥有人、参与兴建和营运的非政府组织的鼎力支持。”林郑月娥表示。
一个例子是，今年10月份消息，香港四大发展商之一的新世界发展集团，或将捐出新田牛潭尾及上水粉锦公路两处农地，用作兴建约2000间过渡性房屋。更早前于2019年，新世界宣布会捐出300万平方呎农地回馈社会，当中有2.8万呎已捐予香港社企“要有光”，亦用作兴建过渡性房屋。
而在政府牵头的项目里，则由香港运输及房管局旗下的过渡性房屋专责小组统筹。“我们已觅得可在未来三年内提供1.32万个单位的土地。”林郑月娥透露，已非常接近去年报告承诺的1.5万个单位的目标。
同时，政府还会引导和资助非政府组织租用合适和入住率偏低的酒店和宾馆单位作过渡性房屋用途，并“务求在短时间内推出”。
林郑月娥还在新《施政报告》中提出要研究“劏房”（隔断出租的房子）租务管制。这是一项创新措施，旨在为居住在私营楼宇，特别是劏房的轮候公屋家庭提供现金津贴。据了解，相关工作小组已在今年4月份成立。
除此之外，林郑月娥还称，正研究为非居于公营房屋、非领取综合社会保障援助（综援）而轮候公屋超过三年及并未被首次编配公屋的合资格“一般申请住户”（即二人或以上家庭和长者一人申请者）提供现金津贴。
她透露，政府目前正在制订计划的执行细节和详情，目标是于2021年年中起接受申请，并于当年7月开始派发现金津贴。初步估算能惠及9万个住户。
土地供应
当然，房屋问题实质上是土地问题。
“香港的房屋问题核心是建屋土地不足。”林郑月娥表示，因疫情带来的冲击，“我们见到建筑成本正向下调整，建造界人手亦比以往充裕，实在是造地建屋的大好时机。”
但这需要大家同心协力的配合。香港政府在今年5月份推出为期三年的“土地共享先导计划”，以释放私人土地发展潜力。其主要目的是鼓励私人土地业主，尤其是手握大量土地资源的开发商，以所拥有的土地资源与政府合作建设公私合营房屋。
据了解，目前新鸿基地产传闻正就旗下位于元朗的Park Yoho项目的锦田用地，申请参与土地共享先导计划。如果获批，项目预计供应3000至4000个单位，其中七成会用作公屋或首置上车盘使用。
林郑月娥透露，香港发展局将在不久后成立项目促进办事处，主要负责跟进较大规模的私人住宅用地规划地契修订，和其他发展项目审批申请到项目正式动工等的一系列工作。
据其介绍，目前在加快土地发展程序方面，香港发展局及其辖下规划署、地政总署和屋宇署组成的“精简发展管制督导小组”，在经历两年多的筹备和研究后已初有成果，未来有望加快私楼和公屋等项目的审批程序，务求更快地新增供应。
另外，香港政府亦已经收回九龙东茶果岭、牛池湾和竹园联合村三个市区寮屋区，研究重建为6300个高密度公营房屋，预计在2025年分阶段进行地盘平整和基建工程。
而研究多年的占地约30万平方米，位于大屿山的港铁小蚝湾车厂上盖用地，现正制订了分区计划大纲图。项目将兴建108幢住宅大楼，有望在中长期提供约2万个住宅，当中约一半会是资助出售房屋。
各项多管齐下的开拓土地工作无疑会满足未来中期房屋供应，但林郑月娥话锋一转，她提出按目前的发展速度和计划：“难以完全满足中、长期市民的住房需求，更遑论建设更宽敞的生活环境。”
她提到几近搁浅的“明日大屿愿景”计划，其称该计划在众多土地供应选项中，“规模最大、可提供的土地最多”。按最初的计划，香港将拟在大屿山填出1700万平方米的人工岛，提供最多40万个房屋单位，其中70%用作公屋发展。
该计划至今提出近两年，期间遭到大量质疑。在今日的会议上，林郑月娥就批驳外界对于计划的某些反对声音，尤其是那些认为“明日大屿愿景”会拖累香港的财政的。
“从财务上而言，项目是切实可行，会为香港带来巨大的经济效益。”她表示，从投资角度来讲，“明日大屿愿景”也是个非常值得投资的项目，因为“过千公顷的土地会很值钱”。
林郑月娥表示，目前项目申请拨款的是，涉及1000万平方米填海及相关策略性交通基建的中部水域人工岛研究。“是要研究基建、道路、财务方案怎么做。”只需要5亿多港元，“相信不会让我们的财政储备有丝毫的受损。”
据悉，该拨款方案会在11月27日在立法会审议。“这个原属2011年‘优化土地供应策略’内东大屿填海的构想，已在社会酝酿讨论接近十年，不应再旷日持久。”她说。
林郑月娥十分坚定：“为了香港的未来，本届政府不会放弃‘明日大屿愿景’的工作。”她认为香港必须增加土地供应，持之以恒地开拓土地，不应因为短期的因素动摇觅地造地、建立土地储备的决心。
大蓝图
于是，更多宏大的规划正被提出。在《施政报告》中，林郑月娥就提出会继续大力投资基建项目，预计未来数年平均每年斥资超过1000亿港元。
她提到政府会推动交通基建前进，尤其是多条重要地铁线路的发展。据透露，香港地铁公司正就东涌线延线及屯门南延线展开详细规划及设计工作；北环线正在加紧落实；南港岛线（西段）项目的建议书会在年底前提交审批；屯门南延线则已进入详细规划及设计阶段。
这几条线路都关系到多个重要项目，包括东涌新市镇扩展、“跃动港岛南”计划，该计划将把香港岛南区打造成为一个充满活力、魄力、劲力，适合工作、居住、创意及消闲玩乐的地区。
同时，北环线就将会带动古洞北新发展区、新田、牛潭尾、凹头及新田/落马洲枢纽多个地区的经济发展。林郑月娥说：“政府至今在沿线附近物色到总面积约90万平方米的房屋用地并陆续进行研究……这些土地可望带来超过7万个房屋单位。”
而屯门南延线会与已定于今年年底通车的“屯门—赤鱲角隧道”一起，帮助屯门西部的发展提供机会，“我们正继续筹划就龙鼓滩（涉及约220万平方米）近岸填海和屯门西沿海（涉及约220万平方米）地区发展潜力进行规划及工程研究。”
另一方面，根据《施政报告》香港正陆续推进加快活化老旧的工业区，九龙城、土瓜湾、油麻地及旺角等旧区市区更新等工程，这些都将直接或者间接增加房屋与土地的供应。
香港传真 | 一座城市里的地产漫游与画像。
