编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。
对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。
历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。
未来，我们还将继续见证。
观点地产网 2020年上半年已经过去，联合办公行业的日子并不好过。
与前两年的井喷式发展相比，今年来行业规模增速明显放缓，企业弃租、裁员、关闭门店的消息频出。
Wework的跳水，也让整个行业被集体唱衰。
资本退潮后，行业是否遇到瓶颈？未来发展趋势和前景如何？是否需要改变商业模式？怎样实现稳定盈利？这些都让人们颇为好奇。
在与艾克商务中心首席执行官陈嘉彦的访谈交流中，我们得到了一些答案。
艰难而漫长的探索
艾克商务中心（Arcc Spaces）于2003年始发于新加坡，彼时其首个APBC商务中心在新加坡新达城大厦正式成立。2005年，APBC进入中国上海，随即将项目扩展至北京，并重新命名为apbcOffices。
2009年，一个独栋项目“Face to Face”在新加坡High Street 75号诞生，艾克商务中心在一幢大楼内设置了工作空间、会议室和活动空间，为市场提供共享办公服务。
2013年，“Face to Face”被重新命名为The Co.，成为集团旗下首家共享办公中心，寓意以社区为基础，契合有一定规模的技术和创意公司的办公需要。同年，apbcOffices正式更名为“艾克商务中心”。
截至目前，艾克商务中心在全球的六个城市——北京、上海、香港、新加坡、吉隆坡和仰光已拥有21个办公空间项目。
行走至今，17年来在联合办公领域尝试探索、摸爬滚打，艾克商务中心见证了这个行业“从无到有”的发展和变化。
在陈嘉彦看来，艾克商务中心经历了三个阶段，第一阶段只是单纯的把传统的服务式办公室隔出空间来，出租空间，实际上这时候还未脱离房地产的概念；第二阶段则是在2013年有了自己的品牌，为冰冷的物理空间赋予了社群的意义。
毕业于建筑学系的陈嘉彦时常表达自己对建筑的喜爱，“但并不是因为建筑物的本身，而是因为建筑赋予了空间更多生命力和意义，能通过自身去影响人与人之间、人与物的互动方式”，而联合办公也一样，如何将空间设计和产品发展进行融合，促进人与人、企业与商业机会之间的关系，是他思考的方向。
但任何行业早期的探索，总是艰难且漫长的。
要跟别人不一样
时间一直走到2015年，这一年被称为“中国共享办公元年”。在随后两年里，原本为数不多的联合办公空间呈现爆发式增长，联合办公服务商纷纷跑马圈地快速扩张，共享办公成为商界热点，各路资本积极抢占市场，掀起了一波行情。
尽管并不看好这样高速扩张占领市场的策略，但陈嘉彦坦言：“这是整个行业发展需要经历的一个阶段。”
市场被逐步打开，在竞争、消亡、重生中，某种程度上也激发行业往更健康持续的方向发展。
就目前来说，“共享办公室、灵活办公室的概念已遍布市场，逐渐为大众所接受。企业或个体已经有了新的想法或特别的需求，这也是行业发展的一个动力，让共享办公的产品更加多元化、细致化。”
作为市场参与者，如何形成自己的核心竞争力？陈嘉彦表示：“要做跟别人不一样的产品，便需要思考、寻求行业未来的去向，这也是艾克商务中心过去一直在探索的。”
“灵活性”是陈嘉彦提的最多的一个词。
对跨国公司来说，理解不同城市的特性和对应目标客群的需求尤为重要。不同于一般服务商的是，艾克商务中心是围绕客户群的需求来展开布局，开创产品。
在传统的品牌建设原则下，共享办公空间的设计和装修要依据客户的偏好满足客户，为员工打造更具归属感的办公空间。
“项目更趋于是定做的，先于项目的要求而选择放什么样的概念。”这是艾克商务中心在服务上的特别之处。
对此，陈嘉彦称，艾克商务中心更注重的是与企业会员维持长期合作的关系，全力支持会员企业转变他们的工作方式，而不只是一个短期的注入方案。
这样的理念，也决定了艾克商务中心没有扩张的野心：“我们不可能是市场最大的玩家，也没有追求快速扩张的策略，即使看到机会，也不会立马跳进去，而是依旧寻求精准的市场定位和布局。”
陈嘉彦的回答很果断：“我们设立公司以来一直都是为了盈利，而不是为了扩张。”在他看来，打造更多创新的服务式产品才是发展的核心，这也是实现盈利的关键所在。
接下来的发展策略，会加码轻资产模式，“我们现在也更多的在和业主谈判轻资产的概念。”而二房东的商业模式是否难以盈利？陈嘉彦并不这么认为：“有很多元素在里面，要看市场情况，更要看办公空间与业主的配合程度”。
实际上，今年在全球疫情的冲击下，联合办公的市场主力——中小企业受影响最为严重，唇亡齿寒，这对行业也造成了一定打击；但同时，疫情迫使人们的工作方式及整个办公市场发生改变，有部分企业由于成本压力转向联合办公，寻求更灵活的租期及空间配比，联合办公优势开始凸显。
这对艾克商务中心来说，是一个好机会。而陈嘉彦也恰好找到了企业发展的新方向。
5月29日，艾克商务中心正式宣布启用全新的品牌标识以及发布崭新的企业愿景——“连结世界的商业机会”，这寓意为企业客户构筑一个广阔的平台，提供个性化商业解决方案，助力客户在商业道路上不断发展。
陈嘉彦介绍称，如今企业十分看重办公室选址所配套的商业资源，它们会根据部门的属性，安排不同的办公地点。例如，科技公司会将市场部独立地安排在中心商务区，以能够便捷地接触到目标客群。
“未来，工作空间的价值将远大于物理场所本身，其价值将体现在通过空间设计、规划和布局，如何激发员工的创意和连接更多商业机会之上。”
提高入驻会员企业办事效率，促进企业更多价值实现，是整个行业永远可以提升的命题，也成为了艾克商务中心发展的突破口。
取胜的关键，或许更在于提供更精细化管理和差异化运营，寻求多元化的营收。
以下为观点地产新媒体对艾克商务中心首席执行官陈嘉彦先生的专访实录：
观点地产新媒体：经历今年的疫情，从市场角度上看，共享办公行业有什么新的发展趋势或机遇吗？
陈嘉彦：其实中国的共享办公在两三年前就已经在快速扩充了，只是近两年时间面临了很大的挑战，特别是因为现在很多的共享办公服务商是趋于像大众性发展的，他们为了占领市场份额，进行着扩张策略，但我觉得这也是整个行业发展需要的一个阶段。
因为可以看到，现在共享办公室或灵活办公室的这个概念已经遍及整个市场，未来将往更加深刻的方向发展，在细节方面需要更多的发展和完善，我觉得这个行业里面所需要的是更多的市场需求，以及更加多元化的产品发展。
艾克商务中心已经营业了差不多17年，刚开始我们花了很多时间和精力在进行市场培育，普及服务式办公的概念和产品。
现在市场不但已经普遍接受了联合办公的产品，而且有了更多个性化的特色需求。所以目前我们会更多为企业客户进行定制化的服务，为他们制定新的产品方案。
观点地产新媒体：现在艾克商务中心客户最大的需求是什么？
陈嘉彦：短期内，他们的需求还是关注灵活性方面，越来越多的企业客户希望在通过联合办公的方式提高自身的价值。
目前很多公司业务不仅布局国内，也扩充到国外，他们希望在共享办公空间里面，联结更多的合作伙伴，需求更多的商业机会。
观点地产新媒体：最近艾克商务中心公布了一个最新的品牌标识，也宣布了最新的企业愿景是“连接世界的商业机会”，这个怎么解读呢？
陈嘉彦：艾克商务中心走过17年，其实也发生了很多变化，大致上是分了三个阶段。
第一个阶段是做比较传统的服务式办公室，就是把空间做分割和重新布局，提供一些公共区域，出租的实际上是物理空间。
第二个阶段是在2013年的时候，我们有了自己的联合办公品牌The Co.，这个阶段我们探索发现了很多社群交流的价值，了解到很多企业客户也在寻找这方面新的灵感和机会。
第三个阶段，差不多2016年开始，中国进入联合办公领域井喷式发展的阶段。我们意识到，艾克商务中心的产品需要跟别人不一样，我们需要思考这个行业未来的去向，同时我们也希望联合办公能产生实际的利润贡献。
新的企业愿景里面也体现这样的思考，我们未来将不断提升对客户的业务服务，致力于成为客户的合作伙伴，而不只是他们的供应商。
观点地产新媒体：目前大部分的共享办公专注于服务初创公司和大企业的跨国部门，艾克商务中心的目标客户是哪些呢？
陈嘉彦：17年以来，我们知道自己不可能是市场最大的玩家，所以也没有进行快速的扩张，而是追求精准的布局选择和客户选择。
我们做产品的时候一定是要配合到对应的业主，因为联合办公不单是一个物理空间，和社群交流的结合才是一个完整的项目。所以我们选择在上海、北京等一线城市的甲级写字楼进行布局，更多的是为了配合客户的需求。
目前我们的客户群大部分是世界五百强企业或国际性的中小型企业。这些公司发展比较稳定，我们倾向于跟他们发展长期的合作关系。
观点地产新媒体：就城市布局而言，中国内地还有什么城市是公司潜在选择吗？
陈嘉彦：我们目前基本布局在上海和北京，五六年前我们觉得其他城市的市场需求还比较小，但现在随着整个中国经济的发展，更多的一二线城市是值得去投资布局的。
只是艾克商务中心的布局策略是，要和一个城市需求契合并进行长期的发展，所以也不会每个城市都进去。目前来看，深圳、杭州以及成都这些城市的联合办公需求更高一些。
观点地产新媒体：艾克商务中心未来拓展是轻资产还是重资产模式？另外，轻资产模式是否比较难盈利？
陈嘉彦：目前已经是后疫情时代，联合办公服务商和企业客户对于产品的想法也有所改变。如果做轻资产会更有市场接受度，我们现在也更多的在和业主谈判轻资产的概念。
轻资产是否难盈利？我觉得有很多元素在里面，要看市场情况，更要看办公空间与业主的配合程度。所以我们长期的策略就是配合客户发展更多有价值的产品，包括服务式、咨询类的产品。
观点地产新媒体：了解到艾克商务中心近几年的发展中，也做了很多新的尝试，比如首家“艾郡”综合社交空间以及“哈迪森”时尚餐厅在北京环球金融中心落成，上海外滩金融中心的项目也提出“超甲级个性化办公”的理念，这几项产品的推出您是如何考虑的？
陈嘉彦：本身我以前学过建筑学，对产品设计与空间融合比较感兴趣，有比较有想法。设计新的产品，我们一定要体现创新的价值，我们一直问自己，联合办公未来的发展应该怎么走，有什么新的想法可以融合近来。
“艾郡”等这几个新的品牌其实代表了公司第三阶段的产品概念，我们考虑到了个人在共享的空间里面工作和生活上的各种需求，所以设立了餐饮、会所等独立的空间出来，把社群交流、工作协作等不同的概念融合起来。
目前我们也在做更多的摸索，发展新的概念，主要也是配合业主的需求，所以我们的项目更趋于是定做的，先于项目的要求而选择放什么样的概念。
观点地产新媒体：放大到整个共享办公行业来看，您觉得要实现盈利最大的挑战是什么？
陈嘉彦：我觉得很多服务商没有了解到的问题是，共享办公的市场其实跟商业地产的市场是不连接的，他们的需求有自己的供应网。特别是近几年，有太多的企业进入这个市场，但他们很多是为了得到更高的市场估值而快速扩张。但就本身而言，艾克商务中心设立公司以来，一直都是为了盈利，而不是为了扩张。
事实上，共享办公这个行业已经发展了几十年，中间也出现很多波动，目前处于一个市场快速扩充的阶段。我觉得对于共享办公行业的玩家来说，未来的机会在于你是否以产品为主，是否真正了解客户需求，在产品和服务商更加的多元化。
观点地产新媒体：目前国内也有开发商在一线城市市中心存在商办物业是运营并不太好或者空置的。艾克商务中心有没有考虑跟他们进行合作，做品牌输出？
陈嘉彦：我们也看到了这样的机会，但从公司角度来看，还是追求稳定，不能看到有机会我们就立马扎进去，特别是近几年也可以看到，很多盲目跟随潮流的服务商也出现了很多的问题。
所以我们会把眼界放的更长一点，与我们的企业形成长期共同发展的合作关系，为他们提供长期的定制服务。
