& ldquo；如果你有稳定的现金流，将其证券化。这句华尔街名言正被越来越多的中国房地产开发商变成现实。
12月9日晚，北京首创股份有限公司宣布，计划对北京房山和江苏昆山的奥特莱斯项目进行证券化，融资总额为35.79亿元。
在融资方面，首创置业表示，计划用发行所得补充营运资金，用于集团的日常经营和业务发展。
就资本集团而言，36亿元的融资可能只是冰山一角。甚至中原地产首席分析师张大伟也表示:& ldquo对于第一家中型房地产企业来说，数十亿美元的资产证券化相当于一块土地，影响不大。。
&ldquo。然而，启动大规模的平台具有重要意义。。
对于融资趋势少的倡议，以网点项目为基本资产的证券化就像是获得了一个& ldquo聚宝盆。接下来，会有源源不断的资金流出。
测试水资产证券化:筹资与转型的猜想
根据房地产新媒体的意见，为了准备资产支持证券的发行，资本巨头的全资子公司恒盛华创成立了一个名为& ldquo的资产支持证券项目。中联易创——第一大卖场一期首个专项资产支持计划-& rdquo；该计划拟发行总本金为35.79亿元的资产支持证券。
公告披露，该计划将对本集团持有的房山和昆山资本网点进行证券化，并将发行所得全部注入基金，然后基金将用于收购项目公司的所有股权，并向项目公司提供股东贷款。
事实上，早在2018年12月，资本公司就宣布。中联易创——首个主要网点资产支持专项计划及现状；经批准，规模100亿元人民币，将在深圳证券交易所上市发行。当时的消息显示，这是中国第一个以奥特莱斯为基础资产的房地产投资信托产品。
现在，一年过去了，第一笔巨额资产支持已经正式进入实际操作阶段。
对此，仙惠生国际金融总裁、协调战略管理集团前创始人黄立冲表示:& ldquo此时进行资产证券化的原因当然是为了筹集资金。。
这种说法不是来自孔空。从资本的巨额财务报告中，我们可以了解到，尽管资本的巨额营业收入和净利润自去年年底以来有了很大增长，但其营业现金流仍然无法弥补其短期计息负债。
截至2019年年中，资本负债总额为113.61亿元，净资产负债率为115%，较去年年底的90%上升25个百分点。计息负债中，一年内短期负债占24%。同期，首个大的净营运现金流仅为-2.55亿元，同比下降151.77%。
然而，也有观点认为，第一个重大举措是实现从重资产向轻资产的转变。
早在2018年，北京风险投资集团有限公司董事长李艾青就提到，资本将突破目前的投资、建设和运营模式，通过收购和投资、现有项目证券化和其他轻资产来制定ole格式。
到目前为止，有17个AULT项目已经开放或正在建设中，其中大部分是重资产项目。
事实上，随着企业的逐步成长，资产密集型模式不可避免地会给企业的资本带来压力。为了减轻企业资本的压力，大多数企业将采取更灵活的方式来开发和经营项目。有些采用小股交易，有些采用外包第三方服务的方式，并逐渐转向资产轻模式。
这种由重变轻的模式在商业地产中尤为常见，因为目前中国大多数商业地产项目不允许出售，这导致商业项目获得回报的途径非常有限。大多数商业项目主要通过租赁获得回报，但租赁回报的回报期很长，短期内无法实现快速的资本回报。如果一个企业仅仅采用重资产模式开发商业房地产，不利于企业资本的周转和企业规模的扩大。
&ldquo。我认为这是由重变轻的必然方式。没有人能负担得起如此沉重的资产。一位高级金融分析师表示。
他认为，目前商业项目的退出一般是通过大宗销售和大宗销售出售股票，以及通过出售资产支持证券等债券和通过首次公开发行退出。资产证券化的本质是出售部分股份，这些股份以前出售给个人，但现在通过公共手段实现了股份转让。事实上，本质是一样的，但渠道不同。
然而，他也提到，这种资产证券化是未来实现商业资产的最佳方式。
轻重之间:实现商业资产的途径
也许这是第一次巨大的年终到来。忙于筹集资金。1.说重点从重变轻并非不合理。然而，如果你仔细观察资产证券化的创新融资模式和起源于过去的融资路径，不难看出，这位商业地产开发商更愿意以此为起点，开发一种新的融资模式，而不是筹集资金。
据报道，今年上半年，银行等金融机构首笔大额贷款达到55.43亿元，占债务总额的一半以上。从以往的融资记录来看，最常见的融资方式首次主要是银行贷款和担保票据。
&ldquo。这种资产证券化更像是第一个创新融资巨头的尝试。，张大伟认为。
事实上，资产证券化作为一种金融工具，和其他金融工具一样，可以用来改善资本市场结构，改善资源配置，提高资本运营效率。
与其他金融工具不同，资产证券化需要基础资产产生的未来现金流支持，信用增级通过结构设计进行，资产支持证券在此基础上发行。
据悉，该计划的基本资产为北京房山资本网点和苏州昆山资本网点。这两个项目都是在项目的初始阶段建造的玉兰油综合大楼。房山项目是第一个玉兰油综合体项目，于2013年开工，昆山项目一期将于2015年开工，二期将于2017年开工。
上述两个项目是资本巨头拥有的两个运行良好的复杂项目。在2018年的财务报告中，资本巨擘披露，北京、万宁、昆山、湖州、杭州和南昌六家开业店铺的业绩稳步提升，营业额同比增长43%以上。其中，北京房山项目每月销售额超过1亿元，五一商场庆典三天总收入近7000万元，十月销售额近3亿元。另一方面，昆山商店的客流量同比增长了38%。
选择两个相对成熟和优质的项目作为基础资产，一方面可以产生足够的现金流来保证基础资产的未来，从而支持资产证券化进行还款；另一方面，这类资产具有较高的流动性和收益率，可以提高资产证券化的信用评级，促进资产支持证券的上市和出售。
金融分析师还开玩笑说:& ldquo这种证券化肯定会寻找一些现金流稳定或表现更好的资产，因此投资者更愿意购买这种产品。。
然而，通过资产证券化模式融资可能需要更多的考虑。
一方面，与传统融资模式相比，资产证券化融资具有相对较低的融资成本。一般来说，如果一个非投资级(低于BBB)用自己的信用进行融资，其融资成本要比AAA级证券高得多。在目前的资本市场上，它甚至可能达到几百个基点的差异。但是，通过资产证券化，非投资级企业也可以发行AAA级债券。
值得一提的是，资本巨擘此次发行的资产支持证券将分为本金金额为27亿英镑的优先资产支持证券，占总发行量的75.44%。本金8.79亿元人民币的次级资产支持证券，占发行总额的24.56%。
优先资产支持证券和次级资产支持证券的到期日均为5年。其中，优先资产支持证券的固定息票利率为每年5.2%，期限内必须每年支付一次利息。次级资产支持证券没有固定的息票利率。
&ldquo。与其他融资方式相比，融资成本肯定会更高。融资成本仅为5.0，仍然相对较低。张大伟说，第一个通过这种资产证券化融资模式拥有资产存量的巨人，可以获得相对廉价的资本。
同时，这种资产证券化实际上是一种有效的表外融资方式，也就是说，在一定条件下，这种融资不能在企业的财务报表中反映交易资产和发行证券，从而实现& ldquo列表和现状。，这无疑会降低企业的杠杆率。
此外，高级金融专家表示，资产证券化模式相对更加灵活。因为资产证券化可以针对社会投资者而不是纯粹的机构投资者，目标群体更加公开和广泛，也就是说，许多散户投资者也可以参与这类产品的认购，从而将融资方面扩大到更广的范围。
尽管资本巨头的资产支持证券此次不会公开发行，但其一级资产支持证券将通过私募发行给一个或多个合格投资者(独立第三方)，而所有二级资产支持证券将发行给恒盛华创。其融资范围仍然只是一个具体的投资目标。对于拥有10多个网点的资本巨头来说，这种融资更像是一种初步尝试。
这种资产证券化的融资模式就像是第一次重大事件的收获。聚宝盆。开辟更加灵活便捷的融资方式。
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