从二房东走向大房东,联合办公「反噬」传统写字楼

2019-10-03      来源:麻城房地产   浏览次数:183

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我们的工作一直是创新和引领潮流的,但最近被视为传统的联合办公室而被摒弃。撇开我们的工作经历了许多波折的新闻不谈,怀着沉重的心情看这个行业,我们发现为大企业量身定做正成为联络处的标准。

从服务中小微型企业到转向为大型企业定制总部,联合办公是否会回到过去?%3F

还是中小微型企业做得不够,开始向大企业方向抢占地盘?

出发地&ldquo。主要房东。To &ldquo。大老板。联合办公室攻击传统办公室业务背后的业务逻辑是什么?%3F

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跟随我们的领导

联合办公室遵循老路吗?

&ldquo。我认为他们现在做的有点像五条主线,将来会形成直接竞争。&rdquo。在WeWork宣布成立房地产基金ARK后,一位从事商务办公定位行业的人士告诉——ProPetech学习社。

dtz的负责人告诉-PropTech研究所,他不认为他的代理人协会和WeWork的ARK基金形成了直接的竞争关系& ldquo我认为ARK将成为我们代理行的买家。他们将来可以从我们这里买房子。&rdquo。

2019年5月,WeWork宣布成立房地产投资基金ARK,初始总股本为29亿美元。方舟致力于收购、开发和管理全球门户城市和高增长二级市场的房地产资产。

我们将使用& ldquo空是一项服务。模范服务会员公司。这包括WeWork越来越多的大型企业成员。在最近发布的招股说明书中,大客户占了WeWork全球会员的40%。

除了ARK,WeWork在2017年推出的另一项服务“由我们提供动力”(Powered By We)也引起了关注。WeWork将该业务描述为根据组织的需求配置并部署在组织所在地的高质量解决方案。简单的理解,就是企业总部的定制。

由我们提供动力赚取了1000多万美元。转换成人民币还需要近1亿元的收入,相当于一家小型房地产公司的规模。

我们到底在做什么?我们不妨从它在上海的第一个着陆案例来看。

上海李丰广场二楼的项目是“以我们为动力的我们工作”的首个登陆项目。项目的原址是冯氏集团的一座旧厂房。我们工作(WeWork)根据企业需求重新设计和开发,并于2019年开业。

所有这些都是由总部定制的,但与传统方法不同的是,“由我们推动”团队为企业做了很多事情。

例如,我们动力(Powered By We)团队在之前的报告中提到,为了了解客户的需求,他们专程来香港了解利丰的历史和文化,参观工厂,与一线员工进行现场讨论,了解他们在日常办公工作中的使用需求。由于利丰的主要业务是时尚和面料采购,因此需要储物空,我们动力团队专门定制了全套物流系统。

除了利丰广场,我们工厂定制的办公室更适合整个楼层空而不是整个建筑。

位于北京朝阳区的WeWork电子城店是WeWork在北京的旗舰店。电子城大厦12-18层共7层,其中3层为大客户定制,14-15层为瓜子和二手车定制,16层为小班教育。

电子城商店的负责人告诉-ProTech学习协会,目前只有三层以外的14-16 空个房间可供中小型团队寻租。

同样,今天的头条也有两个全楼层空房间位于现代大厦的WeWork。

与此同时,该人士告诉——普罗普科技学习社:& ldquo大客户占用的楼层和其他空没有区别,只是他们喜欢WeWork的设计风格。&rdquo。

Touzhong.com-普普科技研究所发现,在中小企业所在的某一楼层,也有一些独立的办公室被其他企业占用。他们的空设置没有明显差异,只有公司标志贴在办公玻璃上。

&ldquo。大客户会对装修提出一些要求,但我们不会做任何大的改动。我们相信,在选择我们之前,主要客户更喜欢WeWork设计。&rdquo。上述人士告诉普罗普科技学习协会,除了标识,她主要客户最常见的改造方式是拆掉墙壁,将两个办公室变成一个大房间,几乎没有其他改造。

linkist Real Estate也在WeWork网站的主要客户名单上。一位不愿透露姓名的林克斯特内部人士向-普罗普科技研究所证实,林克斯特确实有一个全楼层办公室空由我们工作(WeWork)定制,但只有一个办公室空由某个部门选择。&ldquo。对我们来说,这只是为某个部门找到一个办公空间。没什么大不了的。&rdquo。

引入大客户现在已经成为我们工作的常态。

北京火车站东街万豪中心的WeWork网站将于2019年11月正式开放,目前正在出租。

该网站的一名工作人员告诉普罗普科技学习协会,理论上,每个新开放的WeWork网站都将被主要客户转租。万豪中心项目有800多个工作站,但该项目只有两层。一楼大厅全是公共空和移动工作站,二楼是固定工作站。换句话说,在这个项目中,主要客户只能和其他团队在同一楼层工作。

大企业为什么要选择联合办公?

一位从事办公地点选择的人士告诉普罗普科技学习协会,大企业选择联合办公的原因是因为& ldquo省事。不便宜。

据他所知,根据每平方米的月单价,大型企业从WeWork租用的整层楼的价格不低于普通办公楼的价格。

&ldquo。一些大型企业不重视室内装修,这凸显了联合办公精装修的优势。对于企业来说,一旦租用办公室就可以省去装修时的麻烦和麻烦,他们不愿意为此做任何事情,但对于联合办公室来说,装修环境是吸引顾客前来定居的门面,他们肯定会做出很大的努力。&rdquo。消息人士称,如果我们工作(WeWork)被选中,就没有必要找个人来装饰它或者担心被骗。一切都准备好了,你可以带个包搬进来。

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联合办公室。防咬。办公楼

几率有多大?

事实上,在大型企业的定制化办公室中已经有了表现良好的参与者,特别是在定制化投资和单个项目的运营方面。

以坤鼎集团为例,专注于高端单体项目和整体工业园区的开发和运营。据官方网站介绍,已投资运营20多个企业定制和园区项目,总投资开发物业面积80万平方米。开展投资定制,支持中国9大城市主题工业园区综合开发。昆明在一、二级城市已经拥有3000多亩土地储备。

Touzhong.com-普普科技学习协会了解到,ABB、亚马逊、通用电气等跨国公司都享受到了昆丁在中国提供的定制物业投资服务。

位于北京光机电一体化产业基地的美国亚马逊(中国)华北总部项目,由坤鼎集团开发。占地面积66,667平方米,建筑面积45,000平方米。该项目主要用于亚马逊中国的电子商务和结算中心业务。

此外,坤鼎集团还有一个业务部门负责升级和重新运营业务空。

(图:大型企业办公服务比较)

PropTech学习协会了解到,WeWork的定制办公服务与传统的定制办公服务略有不同。

首先,WeWork的大部分定制办公室都是为大客户设计的。例如,李锋广场等整栋建筑的定制在中国没有重复,而坤鼎等公司则专注于单个项目和工业园区的定制和运营。

其次,在收费方式上,WeWork对主要客户的价格也是根据租用的工作站数量来计算的,而不是单一价格。传统的海关企业将项目打包成一个整体价格。

此外,传统的办公定制企业根据客户需求设计一切,而WeWork使用大量自己成熟的模板进行空布局,同时也考虑到了大型企业的特殊需求,但总体而言,大型企业定制的楼层与其他楼层没有什么不同。

就收入数字而言,与我们工作的其他业务收入相比,“由我们推动”微不足道。

根据招股说明书,WeWork已经通过车站租赁和空运营赚取了40亿美元,而包括Powered By We在内的其他业务迄今仅贡献了1000多万美元。

然而相比之下,昆丁2018年上半年的收入不到1.78亿元,而2016年的收入为6.7亿元。与国内巨头相比,我们的工作其他收入。它已经是相当大的体重了。

凭借方舟和我们的动力,我们的工作已经进入了主要的客户市场。它面临的直接竞争对手是昆明。几率有多大?

作为一个国内联合办事处空,汤芳镇没有错过为大客户定制办事处的业务。

汤芳镇联合创始人杨薛涛告诉中国投资网-普普科技研究所,目前汤芳镇在上海有一个为合并后的美国集团审查定制的项目。位于浦西中山公园商圈,占地2700平方米。此外,还有一个大项目暂时不方便向公众披露,目前正在谈判中。&ldquo。目前,这个项目的面积肯定是中山公园的几倍。&rdquo。

&ldquo。这种竞争关系始于联合办公的第一天。&rdquo。杨薛涛的话揭示了联合办公与传统定制办公企业之间的竞争关系。

目前,数据还显示,联合办公正在蚕食传统办公市场。

华东地区点对点租赁的交易数据显示,传统的办公交易仍然主导着收入贡献。然而,与此同时,联合办公产品的营业额不断上升,吞噬着传统办公室的市场。

点租金的联合创始人方刚(Fang gang)告诉-ProPetech learning society,企业定位是一种低频服务,每个统计周期的订单数量相对稳定。例如,在上海,平均每月只有10,000份订单。蛋糕的整体大小是有限的,联合办公室和传统办公室同时分割10,000张钞票,这是两者之间的权衡。&rdquo。

然而,点对点租赁报告也指出,抢占联合办公市场的主要途径仍然是& ldquo租金减免。。

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走进商业现实和现状;不要忘记你的首创精神。介于

从选址、建站到办公定制,为大客户建立一个完整的服务链似乎偏离了联合办公的初衷,主要服务于中小团队,尤其是初创企业。

在杨薛涛看来,这件事不是由人的意志转移的,而是由企业的本质特征决定的。

&ldquo。随着联合办公模式的逐步普及,各类公司都有可能成为客户,这是不可避免的。此外,在联合办公兴起之前,大型企业的办公解决方案可能不合理,但在此之前没有更好的选择。随着管理理念的演变,许多大型企业的组织模式也发生了变化,充满了& lsquo灵活性。人们对这种新的办公方式有着强烈的需求,尤其是对于一些快速发展的企业,它们需要更大的办公灵活性。连锁联合办事处很好地满足了他们的需求。&rdquo。

此外,更现实的原因是,在当前不确定的经济趋势背景下,联合办公比支付能力和稳定性不稳定的初创企业更需要大型企业的实力。

&ldquo。大型企业通常使用数百个工作站,这可以快速填补占用率。此外,它们具有较强的支付能力和较长的合同签署期,这对联合办公运营商的稳定业务至关重要。&rdquo。杨薛涛告诉普罗普科技学习协会,把大、中、小客户结合起来更健康。完整的森林。。

一位不愿透露姓名的负责另一家国内联合办公运营商的人士更直言不讳地对-ProTech learning society:& ldquo;就像火锅一样。你必须吃一点东西。&rdquo。

另一个不可否认的事实是,当市场谈论联合办公运营商的盈利能力时,联合办公将使用& ldquo主要房东。业主和企业的身份会承受很大的风险。

上述联合办公运营商的负责人告诉-ProTech学习协会:& ldquo根据我们的成本计算,如果一个大企业想把一个新成立的部门直接安排到联合办事处,而不是另找一个地点,他们将省去很多麻烦,联合办事处将为他们处理从行政到财产的一切事务。&rdquo。

主要客户选择联合办公地点。省事。这背后还有另一个含义:大客户也通过会员制度进入我们的工作。由于收费方法仍然是根据实际租用的工作站数量计算的,企业可以根据不同时期的实际需要选择租用的工作站数量。

也就是说,由空购买率下降引起的问题仅由我们工作(WeWork)承担,而主要客户不受任何影响。

出发地&ldquo。主要房东。更改为&ldquo。大地主。联合办事处转型的账目能平衡吗?转型意味着原始吗?主要房东。生意不赚钱%3F

重视我们的工作。膝盖截肢。据分析,如果领先公司WeWork不能进入市场,那么投资者和资本市场根本无法接受联合办公模式。傻瓜。空之间越来越小。然而,独立于工作站租赁的ARK plus Powered By We似乎已经将我们的工作从& ldquo主要房东。更改为&ldquo。大地主。趋势。

星汉资本的联合创始人杨戈曾与-ProTech Learning Society一起分析过中国房地产市场的现状:目前的情况是大方东方处于现状;恃强凌弱。主要房东。就利润而言,大地主是最厚的,大地主在改造初期和经营后期要花费巨大的成本,才能把大地主微薄利润的剩余部分赚回来。此外,就租约的履行而言,由于大地主的违约,主地主的生意往往无法维持。&rdquo。

杨格说,这是我国主要地主模式难以做生意的根本原因。这也导致了许多最初做的事情。主要房东。商人希望参与到房地产资产的管理中来,并成为& lsquo大地主。。&rdquo。

方舟可能正是我们工作的方向。大地主。这个过程中的关键一步。

跨国界的麦当劳是。鲤鱼跃龙门。典型的。根据2016年的财务报告,麦当劳在该财年超过77亿美元的利润中,50%以上来自房地产租赁,40%来自品牌授权,只有10%来自餐厅运营。

&ldquo。事实上,最终,所有的企业都将进入高利润行业,以获得最大的利润。联合办公室也不例外。&rdquo。一位负责选址行业的人士告诉-ProTech learning society,在联合办公室仅依靠工作站租赁和空运营显然无法收回成本来产生利润的前提下,联合办公室还应该考虑其他领域。

&ldquo。出发地&lsquo。主要房东。该模式切入房地产资产管理市场,切入大型企业选址、建馆和定制办公业务。逻辑似乎很清楚。只有这样,我们才能进入高利润行业。&rdquo。负责人说。

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