原 租金最高下降40%。深圳写字楼还值得投资吗？ 2019-08-21 10:50 来源:诸葛亮在深圳找房子
原标题:租金最高降低40%。深圳写字楼还值得投资吗？自去年以来，随着科技产业投资的下降和P2P的爆炸式发展，许多深圳公司纷纷裁员和倒闭，这直接导致深圳写字楼空的购买率上升。与低端写字楼相比，高端甲级写字楼由于租金较高，更容易受到市场波动的影响。减租已经成为招揽顾客最重要的手段，许多业主已经开始了一场租金价格战。
一、甲级写字楼空环比增幅最高，为18.2%
截至2018年底，深圳甲级办公楼月平均租金为每平方米237元，同比下降0.6%。进入2019年后，购买空的情况并没有改善，反而一直在上升，租赁价格一直在下降。今年第一季度，深圳甲级写字楼市场平均租金环比下降1.7%，同比下降4.1%，至每月每平方米225.8元。据业内人士透露，2019年上半年的整体租赁价格一直在下降，与2018年相比有相对明显的下降，2018年整体下降了20%-30%。然而，租金下降并没有导致租金上涨。第一季度，深圳空甲级办公楼购买率环比上涨0.2%-18.2%。
二。全市甲级办公楼平均入住率为23.3%，南山区入住率最高，
目前，深圳甲级办公楼主要分布在罗湖、福田、南山等城市地区。在2018年“甲级办公楼/[/k0/”排名中，深圳甲级办公楼仅占10.3%。今年6月，高力国际在2019年上半年深圳房地产市场回顾与展望报告中表示，目前深圳甲级写字楼的空购买率已达到23.3%。仅半年时间，深圳甲级写字楼的空购买率就比去年高出13%。
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在受欢迎的城区中，南山区的患病率最高，为空，为21.7%；这一地区办公楼的租赁价格大幅下降，一些项目的价格下降了40%。由于高新技术产业园区数量众多，科技产业发展迅速，南山积极开展租赁活动，月平均总价为62178元/台。南山的租户主要从事科技和先进制造业，既有专业服务，租赁价格在所有城市地区排名第二。福田的大部分租户都是专门从事服务和金融的，平均租金最高，平均每月87835元。
资料来源:中国房地产市场网(由中国房地产协会主办)
三、多种因素导致办公室租金价格下降
出租办公楼对业主来说压力很大。许多负责出租办公楼的机构相继关闭。为什么会这样？主要原因如下。
1。经济增长下降
受国内经济结构转型和对外贸易因素影响，当前经济增长率已降至6.3%。许多中小企业没有在2018年幸存下来，而是关闭或直接撤出，留下了越来越多的办公楼空。今年不仅深圳，北京和上海的写字楼也不容易出租。据第三方统计，与其他城市相比，2019年上半年深圳写字楼空的入住率处于中等水平，远低于武汉、成都、Xi等二线城市，但远高于沿海城市，空的入住率是北京、上海的两倍，广州的五倍。
2。互联网金融企业的衰落
去年，国家开始严格整顿P2P行业，导致许多共同基金公司如雷贯耳，租金频繁退款。去年下半年，深圳最高的建筑平安金融中心甚至因租户违约而一次性减租10层。严格监管和恶性流失等事件导致高端写字楼直接拒绝金融企业进入，写字楼业主和物业抵制共同基金行业进入。许多建筑明确表示，他们宁愿空出租给互联网金融公司，担心公司流失现象会给建筑和业主带来麻烦。这一大群顾客被挡在门外，所以办公楼空一次就离开了许多地方。
3。[办公市场供过于求/s2/]
截至2019年上半年，深圳甲级写字楼存量达到553万平方米，同比分别增长8.3%和19.3%。其中，福田仍是深圳甲级写字楼的主要供应区域，达195万平方米，其次是南山，有超过福田成为全市甲级写字楼第一供应区域的趋势。由于需求持续下降，深圳甲级写字楼存量的增加进一步恶化了深圳甲级写字楼空的配置。
今年上半年，深圳新增可出租甲级办公楼42万平方米，下半年预计新增108万平方米。2019年至2021年，深圳甲级写字楼总供应量将超过437万平方米，其中80%以上来自南山区和前海区。
4。邻近城市抢劫人口和企业转移
随着深圳周边城市越来越开放，东莞、惠州、珠海等城市加大了投资和人才引进政策，而深圳的租金相对较高，一些企业正在考虑成本。即使公司总部不搬出这些深圳城市，他们也将搬出劳动密集型部门。例如，腾讯和华为等公司在其他地方建立了技术中心，一些互联网公司也把技术开发放在重庆和成都，一些贸易公司在东莞和深圳建了工厂，只剩下一个办公室。企业的迁移提高了深圳写字楼空的购买率。
5，前海临时空高安置率，拉动全市平均空安置率
前海作为深圳经济发展的重要商圈，位于粤、港、澳、海湾地区，是粤港现代服务业创新合作的示范区。有许多新的甲级办公楼。然而，前海的建设是从滩涂开始的，填海工程直到2012年才完成。目前，一些办公楼刚刚形成，一些新进入的办公楼仍处于招商初期。“临时空购买率”相对较高，从而提高了城市的平均空购买率。据深圳市住房建设局一名负责人介绍，事实上，深圳写字楼(甲级写字楼和中低端写字楼)的整体平均入住率空约为15%，其中钱海地区的写字楼正在逐步竣工并逐步招商引资。一些项目有临时空是正常的。
四。空高设定利率并不意味着深圳经济衰退
如前所述，写字楼空的高入住率不仅是深圳的现象，也是北京、上海、广州等地空的现象。从全国来看，深圳写字楼空的入住率仅处于中等水平。从价格角度来看，与其他一线城市相比，深圳写字楼租金的平均单价降幅远小于上海和广州。
资料来源:中国房地产市场网(由中国房地产协会主办)
目前，深圳的经济发展相当好。从上半年的经济数据可以看出，深圳的经济数据包括国内生产总值增长率、财政收入、本币和外币存款、固定投资等。，是表现最好的一线城市之一。
由此可以看出，目前写字楼空的高比率一方面受到国民经济增长下降的影响。一方面，由于政府的积极监管，通过人为增加供应，提高了空的购买率，降低了租金，从而减轻了企业的负担。
目前，深圳甲级写字楼租金已达到每月每平方米237元，仅次于北京和上海。商业成本继续上升，工业外流的压力很大。在过去两年里，深圳的工业外流非常明显。由于成本原因，许多优秀的企业搬到了东莞和惠州。中等空购买率并不是一件坏事，尤其是在人口持续净流入的大城市。一定的空购买率不仅是维持正常市场流通的需求，也是控制房价的必要工具。深圳目前的空购买率仍在安全范围内，这有利于降低城市整体商业成本，帮助深圳保留更多产业和就业岗位。
五、办公楼供需平衡不可避免，可以进行保守的长期投资[/s2/]
8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义试验示范区的意见》发布。《意见》提出了深圳建设高质量发展高原、法治模范城市、文明模范城市、民生基准和可持续发展先锋的战略定位。深圳吸引了新的发展机遇。
未来，为了推动新一轮高质量的城市发展，随着深圳产业结构的不断升级和经济结构的不断优化，广东、香港、澳门和海湾地区“虹吸效应”的不断释放和国家政策支持的加大，越来越多的总部企业、创新型企业、研发中心、销售中心和结算中心将落户深圳。写字楼需求将进一步增加，深圳经济发展的新活力将不断增加。办公楼的租金和销售率肯定会逐渐上升，而空的购买率也会逐渐下降。
但这并不意味着深圳写字楼的租金会大幅上涨。目前，深圳政府十分重视实体企业的发展和城市经济的活力。为了保证城市经济持续、健康、稳定、有效的增长，通过保持市场供求平衡和控制市场价格，来调控未来写字楼租金价格，必然是政府的一个重要目标。
因此，在深圳投资写字楼时，赚取暴利的机会微乎其微，因为政府会基于“工业空心态，采取各种调整措施，绝对不会容许写字楼租金飙升。然而，办公租赁的本质是一种“税收经济”，风险低，战斗力强，租金收入稳定，长期持有价值高。作为保守的资产配置，这仍然是一个非常好的选择。特别是在818优惠政策的影响下，深圳的整体商业需求仍有很大增长空。回到搜狐看更多
