「金乡二手房」核心区腾退终止?国庆后东西城有望实现合并,申请式退租或将全面启动!

2019-09-25      来源:麻城房地产   浏览次数:175

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「金乡二手房」

北京东、西部城市直管公房的撤租是北京“减量化”发展的一项重大举措,也是改善北京核心地区居民生活条件的一项核心举措。

根据北京市政府办公厅2018年5月发布的“20号”文件和北京市住房和建设委员会2019年1月联合东西部市政府发布的“18号”文件,北京市核心区的公共住房必须腾空和收回。

近日,北京市政府再次对公共住房租金的收回进展做出回应:

西城区重大项目办公室在答复中提到两点:

首先,由于北京的一般规定的影响,所有腾空的项目都已暂停。

第二,关于后续退出,可以采取自主退出的形式。目前,住房和建设委员会已经发布了文件,但该区尚未发布相关的细则予以支持。

从上面的回答,我们基本上可以判断两种趋势:

【1】

东西方城市合并即将到来的规划

这导致撤军进程暂停。

上述“在北京总条例的影响下”,可能是东西部城市的合并规划取得了重大进展。在东西部城市合并规划发布前,撤资工作将暂停。

根据目前的进展,东西城市的规划可以在国庆节后公布,两个区的合并可以同时公布,中央政府区可以同时成立。

自2018年5月以来,东城区已开始改革街道办事处的多数体制,并将于2018年底开放。西城区也将在2019年进行改革:

东西部城市多数街道制度的改革意味着城市管理当局将逐步从区政府过渡到街道办事处,城市管理将更加严格和细致,而市政府的管理职责将进一步放松:我们认为这一措施是中央政府辖区建立和东西部城市首都分离的重要标志之一。

从区政府的宏观管理到街道办事处的微观管理,未来的东西方城市将成为首都城市的主要管理模式,从而给未来进入核心区并居住在核心区的居民带来巨大的变化:管理将无处不在,彻底扭转了核心区某些地区的混乱局面,但生活成本也可能增加。

因此,我们判断,目前暂停核心区的空置项目只是分阶段进行,随着东西方城市合并计划的推出,重要的空置项目将在未来继续进行。

【2】

基于应用的租金提取和收回是新的模式。

需要重新起草实施细节。

2019年1月,北京市住房和建设委员会发布第18号文件,将辞职工作改为:基于申请的辞职。然而,第18号文件全文中没有出现“腾出”一词

这意味着“基于申请的放弃”和所谓的撤出项目之间可能有本质区别:

传统的拆迁项目仍遵循拆迁标准,执行私有房屋拆迁补偿文件,采用二级保障性住房标准安置房屋。

在传统的重点鲍文区公房腾空工程中,一个重要的第一步是先将公房改造成私房,然后进行腾空补偿。因此,它本质上是传统的私房拆迁模式,也是北京市以前拆迁补偿文件的标准。

然而,在第18号文件中,不再提及“腾出”一词,这表明基于申请的租金撤回将实施一种全新的公共住房模式,并将不再实施将公共住房转变为私人住房的过程。旧模型和文档不再适用。因此,从以前的拆迁文件中得出的补偿标准和模型不再适用。

因此,申请租金退款显然更加困难:需要重新建立一整套流程标准和补偿标准文件,以适应新的模式。这就是为什么尽管北京市政府和住房和建设委员会已经公布了指导原则,但该地区缺乏详细的实施细则的主要原因。

我们预计新的以申请为基础的租金撤销实施细则需要一段时间才能颁布。此外,实施细则应适应东西城市新的规划原则。因此,预计新的租金提取工作将在11日之后全面启动。

【3】

核心区直光公房租金可能会上涨

直光公房成为公租房

2018年第20号文件及最新调查均反映了直管公房提高租金的意向:

目前,也有建议认为,核心区直管公房的租金可能与北京目前的公共租赁住房租金标准相匹配:这意味着核心区的租金可能会大幅提高。

去年第20号文件也提到租金市场化的概念,但也提到会向有需要的家庭提供租金补贴:这意味有些家庭必然要提高他们直接管理的公屋租金。

如果直光公房的租金提高到公租房水平,就意味着直光公房平房被视为公租房,这显然对直光公房平房有点不公平。

综上所述,我们认为腾空工程的暂停只是由东西方城市的规划造成的。与此同时,随着规划的逐步落地,预计将大规模启动空置项目和基于申请的租金提取,相关细则将尽快出台。

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