粤港澳台大湾地区房地产市场升温前夕，凯撒集团(HK1638)从战略上和前瞻性上进入了当前整个大湾地区的“大萧条”。凯撒集团以地区地价的三分之二的价格获得了大型品牌开发商梦寐以求的118万平方米的超大市场。
上述收购不仅使已经在大湾区拥有1300多万土地储备的凯撒能够进一步扩大其在该地区的土地储备，还获得了其他住房企业无法获得的重要战略资源。到目前为止，大湾区只有清远等少数几个城市有大面积的土地可以开发成地块。受国土资源部对土地出让面积的限制性规定限制，在开放的土地市场上很难找到单个建筑面积超过100万平方米的“超大市场”。
凯撒抢先布局清远，收购稀缺的超大型市场开发资源，意味着在大型品牌住宅企业进入之前，公司有机会抢占区域市场开发的重要战略高地，并有能力确定清远未来的市场版图。
如何计算一笔钱来进行收购
据《中国商报》报道，清远正成为房地产企业抢占粤港澳台大海湾地区的战略要地，原因是城市联系良好，清远本土产业发展，广州和佛山难以提供大面积低价可开发土地。包括阳光城、富力和法华在内的许多开发商都来到清远开发项目。截至2018年，已有18家住宅企业进入清远市场。
仅2018年，清远市住宅企业完成投资同比增长42.4%，同比增长20.9个百分点，比广东省平均增长率高23.1个百分点。此外，土地购买成本同比增长162.2%。
尽管清远的房价已从2016年的4870元/平方米上涨至2018年的8095元/平方米，但与广州和佛山的房地产市场相比，大湾地区的房价仍处于低迷状态。因此，大量广发购房者在清远买房，2018年商品房销售额达到585亿元，同比增长56%。
开发商已经看到清远市场的发展潜力。毕竟，从广州乘高速列车只需20分钟。随着广清交通的一体化，清远有机会成为另一个佛山。
在此背景下，凯撒集团于4月14日宣布，计划以46.6亿元人民币收购阳光100项目清远市南区的100%股权，以扩大其1183327平方米的土地储备。据统计，项目周边竞争产品平均售价为10，200元/平方米，清远市清城区房价从2016年至2018年将保持20%左右的年均涨幅。如果将该地区的平均销售价格与百万美元市场8年发展周期的溢价增长相结合，该项目的凯撒购买价格将超过180亿元。
与目前公开市场的土地拍卖相比，上述收购项目在交通和配套设施方面具有明显优势。距广清高速公路银站出口仅12分钟车程，该出口距离广清高速公路8公里。距广青轻轨龙塘站约3公里，银站站约2公里。有三级医院——清远人民医院，附近有银站温泉、金龙峡漂流等旅游胜地，还有清远长龙、广庆工业园、鸿海音乐城、广东集华公园等项目。
与广州和佛山相比，优越的地理位置和低廉的价格使得上述项目在粤港澳地区具有罕见的土地增值潜力。
即使以目前公开市场的拍卖价格，凯撒也已经获得了相当可观的回报。根据购买考虑，每平方米的购买成本仅为3938元。同一板块中，2018年5月阳光城的底价为6552元/平方米。按照上述价格计算，仅凯撒就已经获得了30亿元的土地收入。
现金流可以在一年内回到正数。
针对阳光城市土地拍卖，清远利用土地拍卖的价格融合机制抑制土地价格。如果土地价格放开，上述土地的交易价格可能会更高。
特别是，凯撒收购了一个规模超过100万平方米的超级市场，分五个阶段开发，开发周期长达8年。与普通建筑相比，这种超级市场更容易因土地升值而获得更多超额利润。这也是为什么每次推出大面积土地，开发商之间的竞争会更加激烈，最终交易价格会更高。
此外，凯撒收购的清远市阳光100项目南区已获得土地使用证和土地使用规划许可证。
业内人士估计，凯撒将能够在5月开发，并在收购完成后于11月出售。只需要一年的时间就可以实现项目的现金流回报。上述收购的资本周转率明显快于通过公开市场拍卖收购的土地，从而在相同净利润下获得更大的内部投资回报率。
特别是，凯撒的上述收购可以分期付款，这在早期阶段只占用相对较少的资本。该公司完全有机会利用其部分销售收入支付股权收购。今年3月20日，广东房地产行业协会近日发布了2019年广东房地产蓝皮书，该书认为，广东房地产市场的成交量将在下半年增加。如果一切顺利，凯撒清远项目的第一批供货将在今年下半年。据估计，货物总值将超过38亿元。
针对该项目的收购，凯撒集团广州区域客户市场部副总经理方鼎认为，清远项目将在其整体定位中突出大城市的概念，计划支持华海公园引进大量游客，建立温泉度假村提升项目商业价值，引进高质量的九年制教育设施占据程度优势，实现销售溢价。 规划全龄商业设施，打造主题社区生活理念，营造大城市生活氛围，提升产品功能性和实用性，突出品质，充分挖掘北区成熟的市场拥有者资源，提升市场接受度和整体溢价能力。
凯撒集团经济研究所所长刘策表示，公司2019年的总体思路是深化和聚焦。首先，重点是广东、香港、澳门和海湾地区的一、二、三线城市布局，这是国家的主要战略发展领域。二是注重投入产出和审慎投资布局，以现金为主导，实施投融资和发展一体化管理。集团收购清远百万美元的大型项目正是为了聚焦房地产主渠道，加速规模增长。这符合公司的投资战略，必将给股东和投资者带来丰厚的回报。
由于凯撒在大湾区的布局较为乐观，许多证券公司提高了凯撒集团的目标价格，并给予其买入或提高评级。安森国际、国鑫证券和西南证券给出了“超重”评级。西南证券认为，凯撒是一个具有长期投资价值的集团，未来将最大限度地受益于粤港澳及海湾地区的发展红利，释放数万亿美元的价值，并继续保持其作为海湾地区领先住宅企业的地位。云峰金融指出，“考虑到海湾地区政策红利的逐步发放以及公司的广泛增长空，我们重申“买入”评级，并将目标价格上调至4.76港元。”
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