南京房地产京沪广深杭豪宅市场特征与购房需求

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奢侈品市场在头两年经历了蓬勃发展。价格已升至阶段性高位，尤其是自2018年以来，当时各行各业。消费降级。有很多言论，但奢侈品市场并没有出现消费下降。具体体现在以下两个方面:一是1000-2000万元范围内200-250平方米的四套住房和300平方米以上的联排别墅销售良好；第二，自2016年以来的三年中，大面积多房户比例一直居高不下，且不断上升，占200-300平方米的30%以上，并大幅扩大到300平方米以上。2000-3000万元的比例快速增长，叠加别墅、四居室、五居室的销售比例持续上升，足以表明高端豪华住宅市场的客户群相对稳定。

豪华住宅市场的降温趋势在2018年继续。虽然一线城市和杭州、南京等强市、二线城市的成交量仍远远领先于其他城市，但由于房价持续上涨，近几年1000多万套豪华住宅的整体趋势仍在下降。我们以北方、上海、广州、深圳和杭州五个城市为重点，分别分析了1000多万套普通住宅、公寓和别墅奢侈品的交易结构。我们一般会发现以下三个特点:第一，1000-2000万套豪华住宅占据三分之四的份额，并继续销售良好；第二，普通住宅和公寓楼四个房间中的200-250平方米是绝对交易的主要力量，300平方米或以上的联排别墅是市场上最受欢迎的。第三，考虑到不同城市的房价上涨和人均收入水平不同，每个城市1000多万套豪宅的规模水平和单价有很大差异。

房型:以四间房和排屋为主，占总交易量的近50%,位居第一。

就房型而言，2018年，在市场改善主流需求的影响下，继续畅销的四居室产品总比例接近50%。就城市而言，除上海(房地产)外，其他四个城市的四居室产品比例最高。可以看出，普通住宅市场的绝对成交量主要是四居室，三居室产品的总比例也在30%以上，这也受到购房者的青睐。五房及以上和复合产品的比例紧随其后。可以看出，在二孩政策自由化的背景下，多房豪宅正逐渐受到市场关注。中联重科别墅在别墅市场占据第一位，尤其是在杭州，2018年共售出282套别墅，占售出别墅总数的82.5%。这一优势非常显著。其次，价格相对较高的独栋住宅和独栋别墅的成交量也超过20%，表明这些城市中相当一部分人仍有能力购买顶级奢侈品。此外，由于城市特色和土地供应的限制，深圳的别墅项目是一个稀缺产品，值得关注。在这一阶段，它主要是为了清除库存。2018年没有对每种公寓类型进行交易。

区域细分市场:大中型区域细分市场销售良好，其中70%以上(略)的别墅位于杭州和杭州，面积超过300平方米。

总价格区间:各总价格区间交易严重分割，集中(略有)1000万-2000万套豪宅的比例

单价区间:北方、上、深城市的单价水平相对较高，高房价使& ldquo豪华住宅并不豪华。(省略)

从过去三年北、沪、广、深、杭五市的交易结构来看，可以发现以下特点:一是交易总量大幅下降，连续三年呈现下降趋势，2018年普通住宅和公寓交易总量下降到50%以下，别墅产品交易总量更大，2016年交易总量不到40%；第二，很明显，在购买力减弱的情况下，小型奢侈品的趋势正在逐渐显现。第三，高单价别墅比例大幅上升，总价格有上升趋势。

房型:重叠别墅、四居室、五居室及以上的销售比例持续上升

总的来说，普通住宅和四套公寓的交易有明显的优势。普通住房和公寓的比例继续上升，在全年的交易中占据主要地位。拥有五套或五套以上公寓的多户产品的市场关注度有所提高，而一、二、复合产品的交易热度逐渐下降。在别墅市场，经济别墅产品的接受度有了显著提高。叠加别墅的营业额持续上升。独栋别墅相对稳定，价格最高的独栋别墅的成交比例继续下降。此外，虽然连栋住宅的成交量近年来略有下降，但成交量比例仍接近50%，主要户型的位置没有变化。

考虑到不同年份和不同城市的房价上涨对奢侈品交易的影响，这五个城市有不同的房型结构，1000多万套豪宅销售良好。具体来说，北京四套公寓(房地产)的比例大幅飙升，连续三年呈现上升趋势，2018年成交量超过60%，分别比2016年和2017年上升7.3个百分点和21.8个百分点。别墅类堆叠产品增幅最大，比2016年上升8个百分点，而联排别墅和单户产品的比例继续下降，尤其是联排别墅，营业额每年下降近3个百分点。(这一部分略有删除)

面积:200-300平方米，占30%以上，300平方米以上(略有扩大)

总价格区间:2000万元以下的比例超过70%，但2000万元至3000万元之间的比例有所上升(略有上升)

单价板块:高单价产品的需求比例连续三年上升，普通住宅和公寓产品的表现更加突出(略有上升)

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2016年井喷后，豪华住宅市场经历了需求和现状透支；消费降级。在两个因素的叠加下，市场逐渐变冷。根据审评委2016年的统计，北京、上海、广州和深圳的豪宅交易量在2018年创下近5年来的新低，甚至低于2014年的水平。只有杭州逆势上涨，2018年奢侈品交易数量保持稳定增长趋势。交易的变化进一步影响库存结构的变化。具体表现在以下三个方面:一是2018年广州和深圳豪宅存量增加，杭州相对稳定；其次，广州180平方米以上的公寓存量压力很大，杭州各地的产品都很受欢迎。第三，双联产品的去除效果不佳，尤其是在广州，杭州别墅产品整体去除效果极佳。

从广州、深圳和杭州过去三年的库存情况来看，这三个城市表现不同。杭州的库存在2016年和2017年将会迅速枯竭，但2018年总库存变化不大，基本在500万平方米左右波动，市场表现将相对稳定。

然而，广州和深圳这两个一线城市的净化速度相对较慢，导致库存大幅增加。广州的总库存显示& ldquo先降后升。2017年3月，库存降至761万平方米的最低点，但从那时起，库存呈现逐渐上升的趋势，到2018年12月底达到1166万平方米，较低点增加53%，较2016年初有所增加。受上半年价格限制因素的影响，深圳的总体供应不足，导致库存保持低位，2018年4月达到269万平方米。7.31&rdquo。监管后，深圳房地产市场迎来了转型调整。市场供求关系逆转，库存水平也开始迅速上升。截至2018年底，库存水平升至458万平方米，比4月份增长70%。

在别墅产品库存变化方面，广州也表现出了不俗的表现；先降后升。这一趋势与广州市场的低迷有关，杭州别墅的库存自2016年5月以来大幅下降。截至2018年底，杭州别墅的总库存只有75万平方米，不到库存高点的一半。原因主要是杭州新经济的拉动和外来人口的不断涌入导致需求增加，从而使得别墅产品更受欢迎，供应面相对较弱。两个因素的结合导致了库存的急剧下降。对于深圳来说，由于其城市特色和有限的土地供应，别墅项目已经成为稀缺产品。在过去的两年里没有新产品被引进。别墅项目主要依靠清仓，别墅库存持续下降。

广州:180套以上的大型公寓库存压力很大，而80-140套公寓的库存压力较小

深圳:300级库存供不应求，需要80级以下库存，100-180级产品被慢慢淘汰。

深圳的复式、五居室及以上产品严重滞销。

广州的库存上升至严重滞销的单双产品。

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目前迹象显示，热门一线和二线城市的豪华住宅市场规模大幅缩小，交易面积越来越小。1000万到2000万之间的豪华住宅占所有豪华住宅交易的75%。其原因主要是当前经济低迷，居民收入增长放缓，居民购买力不足。由于一些城市的房价与收入之比接近30，豪华住宅甚至更难达到。由于房价上涨，以相同货币购买的房屋的规模和质量逐渐下降，导致奢侈品市场消费下降。然而，市场空仍然存在。目前，中国没有良好的投资渠道。为了避免通货膨胀，中产阶级和富人倾向于购买没有良好投资项目的高端房产。豪华住宅项目将更受青睐。根据以上特点和结论，我们最后对豪华住宅产品的开发和运营提出了一些建议。